调研上海、广州后，西安拿出百亿资金意欲何为？

在中国城镇化进程中，城市更新工作如今已上升至国家战略层面，占有着不可磨灭的重要位置。在西安，城市更新也是一个全民关注的话题。

随着城市的扩张，一个又一个城中村、老旧废弃厂房、城市边缘的村落经历拆迁或改造，拔地而起的全新建筑，让城市面貌焕然一新。

(资料图片仅供参考)

但在这其中所面临的难题依旧难以回避，尤其是在近些年房企频频暴雷、停工、资金链断裂的大背景下，庞大资金的需求为城市更新设立了不低的门槛，让不少房企力不从心。另一方面，近年来，不少城市更新项目还存在着回迁缓慢、新规划落地困难等现实情况。

诸多痛点和难点的限制，折射出依附于地产投资的金融模型已不适合当下城市更新项目的要求，设立城市更新基金，成为不少城市的选择。

日前，总规模100亿的西安城市更新母基金正式启动，作为西北首支、全国领先落地的城市更新领域母基金，颠覆了此前市政出资及引进合作方的融资模式，探索创新城市建设领域财政投入方式改革，运用市场化的手段引导城市更新深入进行。

西安百亿城更基金的设立，多年来推进困难的城市更新项目，是否会因此而走出困境？西安城市更新的步伐，又是否会因基金的设立而加快？当下，也仅仅迈出了第一步。

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百亿基金撬动千亿投资

我们观察到，在西安之前，北京、上海、无锡、天津等不少城市已相继成立城市更新基金，规模均在300亿元以上。同时， 2022年6月8日《西安市城市更新基金设立方案》印发之后，西安财金先后调研广州、上海等6个先进地区城市更新领域基金运行管理情况，完成西安城更基金基础制度体系搭建。

从这些城市的实践来看，目前城市更新基金的模式主要分为两种：

一种是 政府主导型 ：财政部门负责实施，城投公司负责具体代为出资人职责；设立方式主要有直接设立单一投资基金模式和采用设立母子基金模式。

一种是 企业主导型 ：主要是由参与城市更新项目的房地产开发企业和建筑企业发起。

西安城市更新基金的设立，像以往一样，在借鉴、参考各城市做法的基础上，快速出手，释放城更基金范围广、定位准、出资快、模式新等优势。

西安选择了政府主导的模式，以政府引导基金为切入点，按照“政府引导、企业发起、社会参与、片区合作”的原则，吸引拥有土地、物业、资金及运营管理资源的各级国有企业、建设开发运营类企业、投资机构等各类公司参与全市城市更新项目建设，激发市场主体参与城市更新活动的积极性。

从基金构架来看，西安城市更新基金采用“母子基金+直接投资”架构，通过构建“城更母基金引导设立区域子基金、项目子基金，支持项目公司融资建设”的三层放大体系，引导多层次、多元化社会资本及金融资源解决前期资本金筹集和后续融资难题。

值得注意的是，不同于过去市政出资，政府部门不进行项目投资运作的审批和政策性审查，基金投资决策机构由西安财金牵头组建，决策机制简洁，满足放款条件后即可实施。

据了解，设立的100亿母基金中，西安财金投资管理有限公司代表西安市财政局出资90亿元，西安担保集团出资10亿元。

根据规划，子基金总规模将不低于500亿元，项目总投资规模不低于2500亿元，实现不低于城更基金初始投入放大25倍的撬动效果。

而在百亿母基金正式亮相的融资对接会上，多家区域子基金、合作金融机构和建设投资企业集中签约，其中首批8支子基金总规模达280亿元，储备拟投项目20余个，预计撬动项目资金总规模不低于1448.65亿元。

从目前所释放的投资方向来看，西安将选择“区域子基金+城市更新+产业导入”的有机运作模式，重点支持城（棚）改、区域产业园区建设、区域老旧资产提升改造三类项目。

根据西安市国民经济和社会发展规划、国土空间规划，投向对城市空间形态和功能进行整治、改善、优化的城市更新项目，优先支持西安市城市更新年度实施计划名单内的项目以及市委、市政府确定的其他重点项目，包括但不限于城市中心片区整体改造、区域功能性结构调整、片区型城市更新和综合开发项目、产业园区的建设和提升、城市老旧资产资源的改造提升、保障性租赁住房等。

数据显示，截至目前已储备优质项目43个，其中城棚改类28个，总投资金额3192.02亿元；区域产业园区建设类4个，总投资金额130.67亿元；区域老旧资产提升改造类11个，总投资金额61.85亿元，拟投资金额合计3392.77亿元。

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多个区县开发区，已确定立项

虽然这些储备项目的名单尚未正式公布，但从去年西安城市更新基金筹备以来，综合多方信息，我们已然能够窥得不少更为详细的信息。

聚焦到所涉及的区县开发区，从本次签约的子基金看，既有莲湖、新城、碑林等老城区面貌提升改造项目，也有高新、经开等开发区新区建设项目，还有一批聚焦于历史文化特色的微更新、微改造项目。

其中， 莲湖区农兴路片区 、 新城区南张村及周边片区 、 大兴新区大庆智路 等已确定立项。

大庆智路规划效果图

莲湖区

从莲湖区2022年的重点项目建设计划中可以看到，莲湖区农兴路片区城市更新二期、丰禾片区城市更新、金光门西片区城市更新、糜家桥片区城市更新等4个前期项目，将完成城市更新方案编制，列入城市更新试点，并在2023年启动建设。

而在2月份，莲湖区参加推动西安高质量发展系列发布会上，也提到要加快推进农兴路、西仓园区等片区更新。

如今公开信息显示农兴路片区城市更新基金已经立项，是否也意味着莲湖区所规划的诸多城市更新项目也已经立项，或者已经在筹备立项。

城市更新基金的设立，对于多年来在城市更新上进展缓慢的莲湖区来说，或许是一次可以抓住的机会，走出大项目频频流产、搁浅的困境。

新城区

与莲湖区同场参加发布会的新城区，更为明显的提到，将成立40亿元城市更新基金，立体化、社会化、市场化推进6大片区有机更新，攻坚解决城棚改遗留问题。

而这6大片区，如已立项的南张村及周边片区，也极有可能是多年来新城区所规划的城市更新项目。

碑林区

碑林区城市更新子基金规模为40亿元，由区政府授权西安市碑林城市开发建设投资有限责任公司与市城更基金共同设立，结合项目实施阶段同步出资。

目前，碑林区已梳理重点项目9个，投资总规模约121.72亿元，涉及棚户区改造、安置房建设、公共设施建设、片区微更新改造。当天的签约仪式上，已释放德福巷片区、碑林大礼堂项目等城市更新项目。

同时，公开报道显示，2023年碑林区城市更新领导小组将策划包装15个城市更新片区（项目）。结合全区项目实际，今年碑林区计划推动崇仁坊、测绘路、草场坡3个城市更新片区，拟投资约116.4亿元。

经开区

经开区城市更新子基金，预计将形成规模不低于30亿元的子基金群，推动总投资超过100亿元的城市更新项目。

按照产城融合模式，通过“拆旧建新+整治提升”方式，重点支持城（棚）改、产业园区建设、老旧资产提升改造城市更新项目。主要用于经开区内老旧小区、厂房、商业综合体等城市更新项目的投资和运营管理。

同时，还将支持新型城镇化建设，推动城市环境和公共服务设施的完善，提升居民生活质量。充分发挥基金的杠杆作用，打造“基金投资+EPC”的发展模式，快速形成区域城市更新“子基金群”，为经开区城市更新项目建设提供资金支持。

高新区

今年1月时，财金资本与高科投资公司的座谈会中透露，双方在安商房、保租房等项目投资方面达成重大合作，城市更新基金将充分利用自身优势，继续加大与高科集团、高科投资公司的合作，以“城市更新+产业导入”为抓手，以重大项目金融合作为基础，进一步扩大双方在城市更新、产业园区建设等领域的业务合作。

IXIAN.CN

在西安城市更新母基金正式启动后，我们观察到，长安区相关部门到访西安财金，开展城市更新基金专题研讨座谈会，聚焦长安区城市更新项目的策划包装与投资实施，进行了深入细致的交流探讨。

可以预见的是，在首批8支子基金之后，西安城市更新基金并未停下继续扩大更多区县开发区合作的脚步。

在西安城市更新的历程中，当下如未央区、雁塔区也正在通过城市更新，为区域发展腾旧换新，寻找增量空间，存在不少已筹划多年的城中村拆迁项目。

如今西安城市更新基金的设立，已然让不少项目列入了由政府主导的，市场化管理和投资运作之中，这些“先行案例”的成功实施，将成为更多城市更新项目的样板，为加快推动城市有机更新，实现人居环境改善、城市功能提升提供成熟经验。

而西安城市更新基金能否承担起如此重任？又是否能释放出足够大的能量？这一刻起，我们就可以开始观察。

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作者：Lyna

审核：解革

监制：号称嬉皮

部分图片素材来源网络

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